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21

Freitag, 2. Juli 2010, 10:25

ist denn mein Gedankengang richtig ?
Theoretisch. Praktisch kann ich es nicht nachvollziehen. Wie führst Du denn die Nebenkostenabrechnungen mit Deiner Tochter durch?
Ich habe mir auch mal den § 11 EStG mit Rechtsprechungen durchgelesen.
Wüßte aber nicht, was unbedingt auf mich zutreffen könnte.
Da Nebenkostenrechnungen üblicherweise im Nachhinein erstellt werden, spielt der immer eine Rolle.

Was sind für Dich denn umlagefähige Kosten?
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Kuddel1

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22

Freitag, 2. Juli 2010, 12:23

Hallo Miwe,

als umlagefähige Nebenkosten rechne ich z. Zt. anteilmäßig:

Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundversicherung, Grundsteuer, Abfallbeseitigung, Volumengebühr,
Grundstücksgebühr, Schornsteinfeger, Wasserverband und Entwässerungskosten ab.

Bis jetzt habe ich mit meiner Tochter noch gar nicht abgerechnet, da sie noch nicht in der Wohnung wohnt.

Es wären z.Z. ca 60.-- € NK pro Monat.

Gruß Kuddel
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Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von »Kuddel1« (2. Juli 2010, 12:29)


23

Freitag, 2. Juli 2010, 13:30

Dann scheinst Du insgesamt auf dem richtigen Weg.
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Kuddel1

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24

Freitag, 2. Juli 2010, 13:40

Hallo Miwe,

mein 1 - 2 - und wohl auch 3.Fehler war gedanklicher Natur !

Erst nachdem ich die Nebenkosten eingetragen hatte, habe ich gesehen, daß sich damit auch meine Einkünfte erhöhen.

Ist aber doch logisch !

Somit komme ich immerhin noch auf einen guten prozentualen Mietsatz !

Jetzt dürfte erst mal Ruhe einkehren !

DANKE !

Gruß Kuddel
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g.horn

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25

Freitag, 2. Juli 2010, 13:54

Somit komme ich immerhin noch auf einen guten prozentualen Mietsatz !


Vorsicht bei deinem Konstrukt :!:
Die ARGE bzw. das Jobcenter zahlen keine ortsübliche Miete, und ohne Nebenkosten-Umlage wird das FA bei der Miete auch nein sagen.
Die ARGE und das Jobcenter zahlen *(inkl. Nebenkosten)*, folglich will das Finanzamt nachher auch wissen, wie hoch die Nebenkosten sind.
Die Arge und das Jobcenter zahlen keine 345 Euro für eine Ein-Personen-Wohnung ohne Nebekosten.
Das alles sind Ungereimtheiten die einer Prüfung nicht standhalten.

Zur Info (Zitat)

Vermietung an Angehörige: So vermeiden Sie Steuernachteile
Die Vermietung an Angehörige ist beliebt und kommt in der Praxis oft vor. Dabei kommen viele Vermieter Ihren Angehörigen entgegen und vermieten ihnen die Wohnung deutlich preisgünstiger. Doch Vorsicht - oft gibt es Ärger mit dem Finanzamt, weil die vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Für die Frage, inwieweit Sie Steuervorteile nutzen und die Werbungskosten voll ansetzen können (§ 21 Abs. 2 EStG), gilt seit 2004 (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl. 2004 I S. 933 Tz. 11 ff.):

Wird an nahe Verwandte, z. B. Kinder, Geschwister, Eltern, Schwiegereltern vermietet, ist das Mietverhältnis grundsätzlich auch dann steuerlich wirksam, wenn der vereinbarte Mietzins unter der ortsüblichen Miete liegt.
Damit die Vermietung an Angehörige steuerlich anerkannt werden kann, wird genau unterschieden:

•Beträgt Ihre Miete mindestens 75% der ortsüblichen Marktmiete, werden das Mietverhältnis und damit Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung ohne weitere Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht anerkannt.
•Beträgt die Miete weniger als 75%, aber mindestens 56% der Marktmiete, ist die Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Fällt diese positiv aus (Totalgewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verluste in voller Höhe anzuerkennen. Ist die Prognose negativ (Totalverlust), führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für die gesamten Werbungskosten; vielmehr ist die Vermietung in einen entgeltlichen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Differenz zur Marktmiete) aufzuteilen. Steuerlich abziehbar sind dann nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten.
•Beträgt Ihre Miete weniger als 56 % der Marktmiete, ist die Vermietung stets in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 a Abs. 2 EStG). Für den entgeltlichen Teil wird die Einkünfteerzielungsabsicht dann nicht noch mal geprüft (BFH-Urteil vom 22.7.2003, IX R 59/02, BStBl. 2003 II S. 806).
Als ortsübliche Miete gilt jede Miete innerhalb der Bandbreite des örtlichen Mietspiegels, somit auch der niedrigste Wert (Verfügung der OFD Rheinland vom 17.12.2007, DB 2008 S. 91).


MfG Günter
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Kuddel1

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26

Freitag, 2. Juli 2010, 14:34

Hallo Günter,

meine Tochter würde mit Enkelkind einziehen. Es wären also 2 Personen.

Dein Zitat kenne ich inhaltlich, obwohl es in Teilen nicht ganz einfach ist.

Ich wohne im Norden Deutschlands auf dem platten Land.
Hier gibt es weit und breit - auf auf Nachfrage bei der Gemeine - keinen Mietspiegel.

Nach meinen Berechnungen 1) Miete vorher mit NK --- 2) Miete ARGE mit NK komme ich auf ca 60 % und würde damit zwischen den besagten 75 - 56 % liegen.

Frage: Wie wird eine Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose erstellt ?

Gruß Kuddel
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27

Freitag, 2. Juli 2010, 15:12

meine Tochter würde mit Enkelkind einziehen. Es wären also 2 Personen.
Spielt für V+V bei der ESt keine Rolle.
Nach meinen Berechnungen 1) Miete vorher mit NK --- 2) Miete ARGE mit NK komme ich auf ca 60 % und würde damit zwischen den besagten 75 - 56 % liegen.
Du spielst echt mit dem Feuer. Darauf habe ich ja schon mehrmals hingewiesen. So zu kalkulieren ist m.E. fahrlässig.
Frage: Wie wird eine Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose erstellt ?
Indem Du die nächsten 10-20 Jahre überschlägig kalkulierst, ob Du mit AfA, Zinsbelastung, etc. irgendwann einen Totalüberschuss erzielen wirst (d.h. für diesen Zeitraum sollten die Gesamteinnahmen die Gesamtausgaben übersteigen). Ansonsten hast du keine Überschusserzielungsabsicht und somit steuerliche Liebhaberei.

Nichts wie hin zum Steuerberater.
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g.horn

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28

Freitag, 2. Juli 2010, 17:44

Ich wohne im Norden Deutschlands auf dem platten Land.
Hier gibt es weit und breit - auf auf Nachfrage bei der Gemeine - keinen Mietspiegel.


Das ist dein Mietspiegel :)
Bisher erziele ich Einkünfte von 572,64-- € incl. Nebenkosten monatlich.

Fakt ist:
ARGE/Jobcenter zahlt inkl. Nebenkosten (ca. 270,00 Euro und ca. 75 Euro) an deine Tochter, also muss sie die Nebenkosten auch an dich weitergeben, alles andere ist Betrug.
Folglich musst du diese Nebenkosten auch als Einnahme in deiner Steuererklärung angeben, und schon bist du in dem gefährdeten Bereich mit deiner Miete.

Vergiss das ganze, bzw. unterbreite deinem Steuerberater dein Anliegen ?(
MfG Günter

Nachtrag:
Mit 270 Euro Miete machst du langftistig keinen Gewinn.
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Kuddel1

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29

Freitag, 2. Juli 2010, 18:40

Danke Euch allen !

Ich glaube, jetzt ist der Steuerberater tatsächlich an der Reihe !

Gruß Kuddel
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30

Mittwoch, 11. August 2010, 20:30

Hallo,

eine technische Frage in diesem Zusammenhang:

Bei ...

... Vermietete Objekte
...... Angaben zu Flächen und zur Nutzung
......... Flächen und Nutzung

komme ich zu Wohn/ und Nutzflächen die zu Wohnzwecken ausgefüllt werden müssen !

Im Jahr 2010 = 11 Monate normale vermiete Wohnfläche = 90 qm
= 1 Monate an nahe Angehörige = 90 qm

Es handelt sich um dieselbe Wohnung !
Das Programm will aber 2 x die Größe der Wohnung und gibt dann 180 qm an !
Es sind aber nur diese 90 qm !

Was mache ich falsch !?

Gruß Kuddel
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31

Donnerstag, 12. August 2010, 11:29

Einfacher erklärt - In der Anlage V:

In Zeile 9 steht die Anzahl der Wohnungen und die Quadratmeterzahl für die vermietete Wohnung !
In Zeile 11steht aber nochmal die Anzahl der Wohnungen und Wohnfläche in qm !

Da es sich um " dieselbe " Wohnung handelt, käme es zu Mißverständnissen ! WISO berechnet dann 180 qm !

Fazit: In Zeile 11 lediglich die Einnahmen für einen Monat eintragen ! Nächstes Jahr wäre das Problem gelöst !

Gruß Kuddel
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g.horn

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32

Donnerstag, 12. August 2010, 12:14

Ich glaube, jetzt ist der Steuerberater tatsächlich an der Reihe !


...warum machst du nicht das, was du oben versprochen hast :?: :?:

Zum Selberbasteln für dich......
Deine Immobilie wird dann ausgefüllt unter ***Selbstgenutzte Objekte (auch bei teilweiser Vermietung***
Dort ist alles vorhanden, was du brauchst, auch deine qm werden dort richtig ausgefüllt.
MfG Günter
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33

Donnerstag, 12. August 2010, 12:44

Hallo Günter ( wenn ich Dich so nennen darf , weil wir beide den gleichen Vornamen haben )

ich habe nächsten Dienstag einen Termin beim Steuerberater ...
... ich kann Dir die Telefonnumer geben ... ( Lach !! )

soweit ... sogut ...

Der Steuerberater hat kein WISO - Programm und wird mir auch dazu keine Hilfe geben.
Aber wie Du selbst schreibst, zum Selberbasteln für mich ist es einfach interessant.

Eine Sache anzufangen ist gut, aber noch besser ist es, dieses auch zuende zuführen !

Und das versuche ich einfach ... weil es mir Spaß macht und es dieses Forum gibt !

Jetzt zu Deinem Vorschlag mit den selbst genutzten Objekten:

Auch hier kann WISO eine vermietete Wohnung nicht monatsmäßig unterteilen !
Also in 11 Monate normal vermietet ( JAN - NOV ) und 1 Monat ( DEZ ) an nahe Angehörige !
Deshalb brauche ich das wahrscheinlich auch gar nicht. Aber was machen ? Die qm 1 x weglassen ?

Gruß Kuddel
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Dieser Beitrag wurde bereits 3 mal editiert, zuletzt von »Kuddel1« (12. August 2010, 13:37)


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34

Donnerstag, 12. August 2010, 18:16

Hallo Günter ...
Deine Immobilie wird dann ausgefüllt unter ***Selbstgenutzte Objekte (auch bei teilweiser Vermietung***
Dort ist alles vorhanden, was du brauchst, auch deine qm werden dort richtig ausgefüllt.
entschuldige die Nachfrage, aber bist Du Dir sicher, daß eine vermietete Wohnung unter " selbstgenutzte .... ) eingetragen wird !

Bitte antworte doch ! Ich will euch ja nicht nerven !

Gruß Kuddel
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35

Donnerstag, 12. August 2010, 18:33

***Selbstgenutzte Objekte (auch bei teilweiser Vermietung***


Schau doch einfach mal unter dem Punkt nach, bevor du fragst. Dort ist alles erklärt.
Der Name sagt doch auch schon alles, und du hast doch ein Zweifamilienhaus teilweise vermietet.
MfG Günter
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36

Donnerstag, 12. August 2010, 18:58

Schau mal hier ... ( ich versuche, ein Bild einzufügen, hoffentlich geht das ! )

http://yfrog.com/5fweitereangabenzumobjektp

selbstgenutze Wohnung 85,04 qm --- ok !
größe der übrigen Wohung 89,97 qm ok !

aber dann ... davon verbilligt überlassen oder vermietet !!!!

Wenn ich dort etwas eintrage, stimmt die qm-Zahl nicht !

Kuddel
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37

Donnerstag, 12. August 2010, 19:52

Ich werf das Handtuch, viel Spass beim Steuerberater.
MfG Günter
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38

Donnerstag, 12. August 2010, 20:27

selbstgenutze Wohnung 85,04 qm --- ok !
Nein, sondern 175,01
größe der übrigen Wohung 89,97 qm ok !
Nein, sondern davon zu Wohnzwecken vermietet 89,97
aber dann ... davon verbilligt überlassen oder vermietet !!!!
dann verbilligt überlassen und/oder an nahe Angehörige vermietet 89,97 (und bei dem Klickbereich dann auch 89,97 und die Daten zur tatsächlichen/ortsüblichen Miethöhe) ; dann bei den Mieteinnahmen entsprechend 1 Whg 89,97 und Mieteinnahmen erklären
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Donnerstag, 12. August 2010, 20:59

Hallo Günter ... Die Betablocker bezahle ich Dir !
Hallo Miwe ... So passt das !
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Donnerstag, 12. August 2010, 21:19

Hallo Miwe ... So passt das !
Der Weg vom/über das Formular in die Eingabemaske ist anscheinend meist der einfachere Weg.
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